新しいすまい

新築・改築ガイドライン

2009-07-24T08:51:00.002+09:00

建物規制に続いて、ガイドラインです。原文は以下URLにあり、転載したものおり見やすいレイアウトになってます。

http://www.palosverdes.com/homesassociation/guidelines.htm

（転載貼付け開始）

GUIDELINES FOR BUILDING OR REMODELING A HOUSE IN PALOS VERDES ESTATES

A joint publication of The City of Palos Verdes Estates and the Palos Verdes Homes Association

Recommended Process

The City of Palos Verdes Estates and the Palos Verdes Homes Association are separate governing entities, both of which must be consulted when you plan to build or significantly remodel your house. Applicants begin the process at the Homes Association by submitting preliminary plans clearly depicting the proposed project, and then follow the procedure outlined in the Flowchart shown below.

Palos Verdes Homes Association
The Palos Verdes Homes Association is a California non-profit corporation which is responsible for enforcing the Deed Restrictions of the City of Palos Verdes Estates.
The Board of Directors is the decision-making body of the Homes Association.
The Art Jury, which reports to the Board of Directors, reviews plans for all new houses and all changes to existing properties.
The Art Jury makes certain that the project not only meets its standards of architectural style and design, but also considers compatibility with existing structures, site planning, building coverage, height, color and materials.
Information on the protective restrictions for a specific property is available at the Homes Association.
The City of Palos Verdes Estates
The decision-making body of the City of Palos Verdes Estates is the City Council.
The Planning Commission, appointed by the City Council, reviews applications and makes recommendations to the City Council.
Neighborhood Compatibility applications are required for all new houses and significant remodels. The application should address the following requirements of the Ordinance:
Improvements shall respect and preserve to the greatest extent practicable the natural features of the land.
Proposals shall be reasonably compatible with the existing neighborhood character in terms of scale of development. Designs should minimize the appearance of over building substantially in excess of existing structures. The height of the structures should maintain to the extent practicable, some consistency with the height of neighboring properties.
Plans should respect the privacy of adjacent properties.
Designs should consider, to the extent practicable, neighbors' existing views.
Please keep in mind that the Planning Commission does not review architectural design.
Design Concepts and Considerations
Mass: The visual appearance of the size of a structure in the context of the particular neighborhood.
Transitional: A design which minimizes the obtrusiveness of a residence when constructed in a neighborhood of smaller, older homes.
Neighborhood Character: The "personality" of a neighborhood, determined by its distinguishing characteristics.
View: The surrounding scenery and environment as observed from a particular property. Existing views can not always be assured.
Aesthetic Impact. The visual effect of a project on the surrounding neighborhood.
Scale: The proportionate size of a residence in relation to the size of surrounding homes.
Need Help?
Property owners are encouraged to consult with Homes Association staff and Planning Department staff when contemplating any change, no matter what scale. They are available to provide assistance to you.
All properties in the City of Palos Verdes Estates are subject to Deed Restrictions and to Neighborhood Compatibility requirements, which may significantly affect architectural expression.
（転載貼付け終わり）
▼パロスベルデスで新築なり大きな改築をする場合には、まず管理組合から暫定的承認を得た上で、市役所（Planning Commission課）の正式承認を得る二段構えの審査を受けなければならないとあります▼既存住民にとって不都合・不整合が起きないようにそして住宅地全体としての価値・美観を損なわないように良く配慮されたシステムといった印象▼美観問題なんて日本でも訴訟になったりしたことがあったように記憶してますけれど、自由の国アメリカでどうやって運用しているのでしょう？このあたりは今後注意して情報を集めることにしますけれど、おそらく運営ノウハウが色々あるのでしょう▼ちょっとまわりに馴染まないような家を建てたいと主張する人なんていくらでもいるわけですから、、管理組合の予算には訴訟対応費用なんてのも毎年保険のように計上されているのかも。あるいは承認審査を２段階にわけて法人格も別にして、、というのはそのあたりを配慮してのことなのかもしれません。

建築規制（その３）

2009-07-23T10:08:00.003+09:00

昨日の続き。

（転載貼付け開始）

3. A set of plans shall include a plot plan, floor plan, foundation plan, roof plan and all elevations; also, large scale details of eave, rake, doors, windows and all exterior architectural features. Included with plans should be colored photographs showing the relationship of the site with adjacent building sites and/or structures, the street(s), and photos of the entire house if an addition. The plot shall be based on a survey made by a licensed surveyor or registered civil engineer not more than two (2) years prior to the time of submission of plans. The survey shall include to the centerline of the street and to fifteen (15) feet outside the rear and side lot lines; it shall show existing contours at one-foot intervals, elevations at proper locations of top of street curb or edge of street pavement, if there is no curb; location and elevation of any and all walls, curbs, pavement, buildings or structures within fifteen (15) feet of the property to be improved. The plot plan shall show the location of all improvements proposed, including building, walls, fences, driveways, walks, and trash yard areas, sanitary sewer connection, finish floor grades, existing and finish contours at one (I) foot intervals. The plot plan scale shall be 1/8" to 1' unless the area of the site is too large for this scale to be practicable.

All permanent bench marks shall be shown.

Preliminary studies are invited.

Plans taken from the Art Jury offices for corrections shall be returned with subsequent plan submissions.

4. In single family dwelling use zones, not more than 30 percent of the area of the building site may be covered with the building footprint.

5. Minimum front setbacks, rear yard and side yard setbacks must be observed.

Be sure to come into our office where someone will be glad to help you with all the set back requirements.

6. Changes desired in the exterior architecture or grading plan during construction shall be submitted to the Art Jury and approved before the work of making such changes is started.

7. Samples of all exterior colors shall be submitted to the Art Jury for approval before final colors are applied. Colors shall be generally light in tone. All exterior plaster surfaces shall be painted. Roofing material samples shall be presented for review before the material is purchased.

8. The owner, or authorized agent, shall request a framing inspection, if required during construction, and a final inspection upon completion of the project.

PLEASE NOTE:--

The Palos Verdes Homes Association (including Palos Verdes Art Jury) is a California non-profit corporation. Members of this corporation shall be all who hold legal title of record to any building site in the city of Palos Verdes Estates and the original Miraleste area. For reasons of mutual convenience, the offices of the Association are located close to the offices of the City of Palos Verdes Estates on the second floor of the City Hall building. It is recommended that persons contemplating improvements or alterations come to the office where one will find friendly, helpful people on duty at all times during business hours.

No appointment is necessary and there is no charge for consultation.

It is believed that under fair, reasonable and uniform administration, the Protective Restrictions are beneficial to all.

Palos Verdes Homes Association

Palos Verdes Art Jury

320 Palos Verdes Dr., West

Post Office Box 188

Palos Verdes Estates, California 90274

Homes Assoc. Telephone: (310) 373-6721

Email: pvha.aj@verizon.net

Palos Verdes City Hall

340 Palos Verdes Dr., West

Post Office Box 1086

Palos Verdes Estates, California 90274

City Offices Telephone: (310) 378-0383

（転載貼付け終わり）

▼建築計画書の体裁について細かい要求がびっしり！▼もう今日は訳しませんが、これは大変そう▼景観審議委員もなんらかの法的資格を持った人たちで構成されており、書類作成にも協力してくれるとありますが、いずれにしてもこうした書類作成から景観審議委員との交渉など、建築家をまるで弁護士のように使うことになるのでしょうからこれだけでも結構な費用▼パロスベルデス管理組合はカリフォルニア州の非営利法人で市役所内に事務所を持っているとあります▼披露山だけでも結構な審議作業があるでしょうに、、これが街全体で運用されているわけですから気が遠くなりました▼明日は建築規制に関するガイドラインです。

建物規制（その２）

2009-07-22T10:04:00.006+09:00

建物規制に関する昨日の続きです。

（転載貼付け開始）

PALOS VERDES ART JURY

＊訳：パロスベルデス景観審議委員

GENERAL INFORMATION FOR SUBMITTING PLANS FOR APPROVAL

＊訳：計画承認のための提出手続きの一般的情報について

1. Information on specific protective restrictions, etc., for any particular building site may be obtained by calling Palos Verdes Home Association offices, (310) 373-6721.

＊訳：建築を予定している区域についての詳細な保護規則等にかんする情報についてはパロスベルデス管理組合事務所・（電話）310-373-6721迄ご連絡いただければ入手可能です。

2. Plans may be filed for consideration of the Art Jury on Monday, Wednesday, Thursday and Friday during the hours of 8:30 to 5:00. The required fee shall be paid at the time of filing of plans.

＊訳：建築計画を景観審議委員の検討のために提出するには、毎週月曜日、水曜日、木曜日および金曜日の午前８時半から午後５時迄にご提出いただけます。提出費用については提出時にお支払いいただきます。

▼建物規制は、具体的に建築を予定している区域によって詳細ルールが異なるというのが実態だとすればそれはどんなものなのか、、見てみたいですよね？次回以降の宿題とさせてください。入手出来るかどうかは分かりませんけれど▼建築計画の提出には費用がかかるとは驚きですね。事務処理費用ということなんでしょうか、、それに一体いくら取るんでしょう？もしも再提出となった場合もまた費用をとられるのか等も要チェック▼どんな事務所なんでしょう。常駐している人も誰かしらいる様子▼上記一般情報については第３項以降がありますのでそれはまた明日。

建物規制（その１）

2009-07-21T07:00:00.002+09:00

前回の更新から一ヶ月以上経ってしまいました。お誕生日おめでとうございます！

ということで今日からパロスベルデス市の管理組合（Palos Verdes Estates Homes Association）が運用する住宅にかんする建物規制とそのガイドラインについて翻訳を開始します。毎日少しずつやりますので時間はかかりそうですがおつきあいください。原文は以下サイトにありますのでそちらもどうぞ。

URL:http://www.palosverdes.com/homesassociation

（原文転載貼付け開始）

PROTECTIVE RESTRICTIONS

＊訳文：保護規則

1. Each building site is zoned for certain use or uses. A building site may not be diminished in area and still remain a legal building site.

＊訳文：それぞれの建物の敷地は特定の利用のために区画されたものです。あるひとつの建物がそのエリアにおいて価値を低められてはならず、法に準拠したものであります。

2. No building, fence, wall, sidewalk, steps, awning, tent, pole, pool or structure shall be erected, altered or maintained without the approval of Palos Verdes Homes Association and Palos Verdes Art Jury. No contour may be changed, and no bill boards or signs of any kind for any use may be displayed without such approval. No exterior painting may be done without approval of the color scheme. In some districts a minimum amount of planting is required not later than 90 days after completion of the building.

＊訳文：パロスベルデス管理組合及びパロスベルデス景観審議委員の了承無く、建物、フェンス、壁、歩道、階段、雨覆い、テント、ポール、プールあるいは構造物を立ててはなりません。地図上の等高線を変えてしまうようなこととか、いかなる目的の看板や標札も上記同様の了承なく表示されてはなりません。

3. Attention is directed to the words "altered or maintained." A property with unapproved additions, windows, doors, alterations or painting ceases to be in compliance. Some owners have experienced inconvenience and expense when selling their property or applying for a loan. Some have been required to remove an addition or repaint a building. Had they made the improvements in accordance with the Protective Restrictions no inconvenience would have occurred.

＊訳文：同組合および景観審議委員からは「変更あるいは維持」といった言葉で通達されます。了承を得てない建て増し、窓の設置、ドアの設置、建物の変更あるいは塗装しかかかりで止まったいるような物件については本規則に準ずるものとします。具体的には物件を売却したりローンの申請をする際などに、あるオーナーが不便なおもいをすることもありえますし、経費がかかってしまうこともあります。また、あるオーナーは了承無しに設置してしまったものを除去するよう要求されることもありますし、建物の再塗装を要求されることもありえます。本規則にのっとって建物の改築等を行った場合にはそうした不都合なことはおきえません。

4. The keeping of animals and poultry, except dogs and cats, is prohibited.

＊訳文：犬や猫をのぞく動物と家禽の飼育は禁じられています。

5. All the provisions of the Protective Restrictions have been catalogued as to each building site, and a telephone call or a visit to the office is all that is needed to obtain complete information.

＊当該保護規則のすべての規定はそれぞれの建物に適用されるもので、詳細については自治会への電話問い合わせやオフィスへ直接お越しいただければ全ての情報が入手可能です。

（原文の転載貼付け終わり）

▼上記ではHome AssociacitionとArt Juryが区別して書かれていますが、対外的にはHome Association = Art Juryと考えても良さそうです。さしずめ自治会とその部局といったところだと思います▼いったい何人くらいで運用されているのか等、構成人員については後日調べてみます▼虎とかライオンあるいは鶏なんかを飼う困った人がでてくることを想定しているのでしょう▼なかなかの出だしですね。

パロスベルデスの歴史

2009-06-06T10:32:00.003+09:00

６月５日。今日はさすがに何か情報お出ししなければ、、と思いパロスベルデスの歴史について解説している不動産屋・モーリン・メゴワンさんという方のサイトを見つけ、以下にその概要を時系列に抜粋翻訳してみました。

（出典：http://www.maureenmegowan.com/PageManager/Default.aspx/PageID=1258058&NF=1）

歴史：

●1882年、Jotham BixbyがRancho de los Palos Verdesを取得

●1913年、George Bixbyが上記土地の内の約16000エーカーを銀行家・Frank A. Vanderlipによりニューヨークの投資家達を集めて結成された土地開発コンソーシアムに売却。Frank A. Vanderlipは景観建築家・Olmsted Brothers（Frederick Law Olmsted, Jr）を起用し開発のマスタープランを作成。実務上の作成者は同建築家事務所のCharles Cheney。同建築事務所はニューヨークのセントラルパークの設計や、パロスベルデスの街路設計、同市お隣のトーランス市の街路設計も手がけている。上記マスタープランには街路のシステム、ゾーン制、区画の規模、地中海様式の景観デザインそしてそうした景観を維持するための建築上の規制も含まれていた。ちなみに同規制については現在でもPalos Verdes Art Juryと呼ばれる公的機関により運営されているが、具体的にはPalos Verdes Estates地区とRancho Palos Verdes地区の一部で適用されている。尚、Cheneyは都市計画の専門家として知られ、カリフォルニア州のリバーサイド市、サンタバーバラ市、ロングビーチ市、ロサンゼルス市、バークレー市の都市計画に関わった実績を持つ。

●1916年、VanderlipがPortuguese Bend地区に自宅を建築。今も"Cottage"として知られる。

●1922年、土地開発業者のE.G. LewisがVanderlipから上記マスタープランも含め現在のパロスベルデス市に相当する地域等を購入。この時期は未だSagebrushと呼ばれる雑草が生えているだけの土地で木はまばらだった。

●1923年、La Venta Inn 建築。パロスベルデスの公民館として利用され、結婚式や晩餐会として活用開始。

●1924年、パロスベルデス・ゴルフクラブ運営開始。Malaga Cove地区（Palos Verdes Estates）に住宅約２０棟完成、646区画が販売。自治会が運営するPalos Verdes Projectの初代警察署長にWilliam Woosleyが就任。ちなみに消防署も独自に運営。

●1925年、パロスベルデス新聞創業。Lewisは破産宣告。

●1926年、景観の素晴らしさで知られる海岸線道路・パロスベルデス・ドライブ・ウエスト完成。公立小中学校の運営開始。

●1929年、大恐慌に突入。税金未納問題が発生しPalos Verdes Projectの運営危機始まる。

●1930年、パロスベルデス・水泳クラブ運営開始。

●1937年、Vanderlip死去。

●1940年、第二次世界大戦勃発。パロスベルデス住宅として所有していたゴルフクラブ、水泳クラブや公園などは全て市に移管され未納問題は解決。

●1946年、市内Hollywood Riviera地区で複数の住宅地建設プロジェクトが開始。第二次世界大戦後に急激な人口増加始まる。

●1960年、パロスベルデス・テニスクラブ運営開始。

●1968年、公立高校の運営開始。

▼1913年頃に策定されたマスタープランが今も運用されていること自体凄いですね▼おそらく次にご報告するべきは現在運用されている規制とその運用がどういったものなのか、、でしょう。もし特にこの項目について、、といったリクエストなどあればメールにて別途ご連絡ください▼歴史的にはパロスベルデス・プロジェクトとして様々な施設を所有運営していたり、警察や消防まで自前で持っていたわけですからたいしたものです。

La Venta Inn

2009-05-14T02:49:00.005+09:00

やっと見つけました。場所は先週も出かけたパロスベルデスですけれど、今度はVia Del Monteと呼ばれる住宅地区。写真はLa Venta Innという結婚式場の庭から撮影しました。太平洋を見渡せるうえにサンタモニカやマリブ方面まで見わたせる素晴らしい眺望で、まさに結婚式会場として最高です。建物を見る限り相当に歴史がありそうですし、まず白黒写真の風景はこの場所かもしくは少し下に下がったくらいの場所からの撮影に違いありません。

公式サイト：www.laventa.com

Del Cerro Park

2009-04-12T02:37:00.003+09:00

４月５日。第二回目のParos Verdes調査に行ってきました。場所はDel Cerro Parkという名前の公園です。さしずめ大崎公園とか披露山公園といったところで、写真のとおり眺めの良い場所。公園周辺は一軒家による住宅街。きれいな芝生が広がっていて今はシロツメクサが花盛りで蜜蜂が飛び回っていました。太平洋を眺望できるあたりには芝生はなく荒れ地のまま、とりあえず歩道整備中といった雰囲気。近所の散歩コースといった感じで観光スポットというほどではないです。やはり探している風景とは違いましたがかなり近い感じ。

http://www.palosverdes.com/Rpv/recreationparks/DelCerro/index.cfm

江ノ島とカタリナ島

2009-04-04T11:23:00.006+09:00

３月２８日。ロサンゼルスにも春といった陽気。野に咲く花もきれいな時期なので、花見がてらまずはPalos Verdesに第一回目の調査を敢行。手がかりは１０年以上前に誰かの結婚式に出席するために出かけたこの街の教会でみた景色がすばらしかったことだけ。この街はほとんどが山。その規模は披露山よりはるかに広大で車が無ければどこにも移動できそうもない。披露山であれば小坪バス停までとか場合によっては逗子駅まで歩けないこともないもののこの街ではそれも難しい。披露山でも車の無い生活は大変なのにこんなにスケールが大きくなってしまったら一体どうやって暮らすのかしら、、と思いながら、山の住宅地の中腹にサッカーグラウンドを発見。写真はそこからの眺めでカタリナ島（Catalina Island）がはるかむこうに。その昔、日本から視察にこられた先生がこの景色を見て披露山から見る江ノ島を思われたのかもしれません。

風景の写真

2009-04-04T07:11:00.010+09:00

いただいた小冊子中の写真をスキャンしました。左上の説明書きには、「過密化したロサンゼルスの郊外に計画的に設計されたパサデナの住宅地帯　披露山の地形はパサデナと共通した点が少なくない。提供オリオンプレス」とあります。ご相談はこの写真の街について詳しく知りたい、現在の写真や、そこに住んでいる人々のこと、住宅地の管理方法など参考にしたい、、でしたね。

お話しましたけれどロサンゼルス市郊外でこんな景色が展開されていそうなところで、「パ」で始まる地名はパロス・バーデス（Palos Verdes）かパシフィック・パリセーズ（Pacific Palisades）くらい。パサデナはロサンゼルスのダウンタウンより内陸でとてもこんな景色はあり得ないので、きっとこれを執筆された先生がその昔視察旅行にこられた際にあちこち回られてちょっと名前を間違えられてしまったのではと想像しています。これから探すことにしますが、この写真がいつ撮られたものか分かりませんし、はたして今もこんな景色が展開されているのか、、とにかく調べてみます。